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Roberto Mandrino analizó la actualidad del mercado inmobiliario en Pehuajó

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El martillero Roberto Mandrino analizó la actualidad del mercado inmobiliario en Pehuajó, tanto en la variante alquileres como en ventas. En una entrevista con Diario NOTICIAS, abordó la situación del país y dejó algunas recomendaciones para inversores.

 

– ¿Cómo es el panorama de alquiler de propiedades para vivienda en relación al año pasado? ¿La situación es diferente en alquileres comerciales o rurales?

– El mercado de alquileres está sobre demandado, es decir hay muchos más pedidos que ofertas. Y este año más aún. Las razones son de fácil comprensión. Por un lado un largo período de ventas escasas y falta de créditos accesibles para la vivienda propia va produciendo una búsqueda acumulada que se acentúa. Pero yo advierto que una razón de macroeconomía juega un papel fundamental: en los últimos años se deterioró de manera notoria el poder adquisitivo general, y eso hace que un alquiler le resulte a veces costoso de pagar al inquilino, y absolutamente insuficiente para el propietario que recibe ese dinero, tiene una inversión hecha, costos de mantenimientos, impuestos y demás, y el producido neto es escaso.

En cuanto a los alquileres comerciales, si bien tienen una dinámica un tanto diferente, hay aspectos que también se parecen. Casi todos nuestros clientes son sectores pymes o cuentapropistas que no siempre, como comerciantes o prestadores de servicios, pueden trasladar al precio del producto todos sus costos y tienen que resignar parte de su ganancia para vender, trabajar, etc., y es una rueda que también se comprime.

Respecto a los rurales o agropecuarios, son quizás aquellos que, con sus lógicos problemas también, climáticos, de comercialización, etc., se pueden hacer tratos y acuerdos comerciales con un mayor margen de adaptación a las condiciones económicas.

– ¿Qué es lo que más se busca y qué tiene para ofrecer el mercado inmobiliario en Pehuajó?

La búsqueda en general, es sobre todo tipo de propiedades. Lo que más está faltando es sobre tema viviendas, dptos., casas, etc., por la misma razón que decíamos antes, una búsqueda que se acumula frente a una oferta que, en el mejor de los casos, se sostiene, pero de ningún modo satisface la ecuación de esa búsqueda.

Pero esta realidad excede lo local, es de alcance nacional, porque las razones de base son las mismas. Quizás en algún lugar pueda existir una oferta un poco más líquida pero sin llegar a satisfacer la demanda.

Y en búsqueda comercial también se está dando pero en una magnitud más razonable; el verdadero nudo complejo de esta trama es habitacional.

Nuestro país tienen un déficit de viviendas de larga data, con períodos diversos, pero muy por debajo de las necesidades habituales, y este último tiempo la situación se comprimió aún más.

– ¿Cómo es el panorama de venta de propiedades en relación al año pasado?

Aún estamos muy lejos de épocas, no digamos normales pero sí con mayor dinamismo, pero con relación al año pasado hay más consultas, y también un poco más en cuanto a flujo de ventas.

Por supuesto que el mercado también se está reacomodando en el tema precios, porque si bien desde hace muchos años el ambiente inmobiliario está altamente dolarizado, ese decaimiento del poder adquisitivo general del cual hablábamos no hizo que se acompañara el ritmo.

Y si bien hay que ser siempre cautelosos en cuanto a la inflación en pesos y sus correlatos alternativos en dólares, en general el comprador de primera vivienda o inversor pequeño y demás, también ha visto alejarse su capacidad de compra frente a los precios, lo que ha llevado a todo el mercado en general, y ya no hablo aquí solo de Pehuajó, a tener que retasar los inmuebles, como se dice coloquialmente, un barajar y dar de nuevo, para volver a ingresar con los diversos inmuebles en competencia de venta y poder ser comercializados.

***

Mandrino es martillero y corredor público desde el año 1980. Durante 31 años integró el Consejo Directivo del Colegio de Martilleros de Trenque Lauquen, siendo presidente y vicepresidente en dos períodos. También participó, y ocupó cargos máximos durante un período, del Consejo Superior del Colegio en la Provincia y la Caja de Previsión Social.

– ¿Qué sugerencia le daría a una persona que quiere invertir  en propiedades?

En cuanto a sugerencia para posibles inversores, aquí entramos ya en una regla histórica que trasciende las épocas y los momentos económicos: siempre el bien inmueble es una buena inversión y un buen refugio de valor. Y aquel que tiene la posibilidad de comprar, de invertir, nunca compra mal, porque a poco de andar esa inversión realizada seguro le consolida valor. Por supuesto que el bien inmueble, por ser la inversión más segura, tiene giros y plazos diferentes a un mercado financiero, porque justamente asienta su lógica en la estabilidad y el largo plazo. Quien pueda comprar que busque lo que le resulte más apropiado, pero que compre, que existen en oferta una gama de inmuebles muy convenientes de ser adquiridos.

– ¿La situación del dólar influye para bien o para mal al mercado inmobiliario?

Como también algo reflejamos ya en una pregunta anterior, mercado viene dolarizado desde hace mucho tiempo. Y si bien lo ideal sería poder tener un mercado íntegramente en nuestra moneda, hoy sabemos que eso puede ser un deseo a largo plazo. La realidad actual nos posiciona en dólares, y allí si nuestra economía tuviese ribetes más estables, sin saltos inflacionarios desmedidos, tampoco se convierte en un obstáculo insalvable porque con el paso de los años nos hemos ido formateando en este proceso económico y cultural.

Sería para otro debate que no es el tema que nos ocupa hoy, ver los aspectos negativos y positivos. Pero lo cierto es que el mercado inmobiliario tiene bastante entrenamiento para adaptarse a los cambios en la fluctuación del dólar; lo que hoy hay que estar abiertos y flexibles, como ya dijimos también, es para establecer cuál es el precio adecuado que el mercado de propiedades se corresponde con la realidad, y no la sol creencia de pensar cuanto es que vale mi propiedad.

– ¿Observa en Pehuajó problemas de acceso a la vivienda?

Pehuajó no es una isla, y como tal existen problemas de acceso a la vivienda.

Quizás en materia de viviendas sociales es donde se ha notado un mayor avance, por supuesto insuficiente, como lo es en general en nuestro país, pero es en los sectores medios, en asalariados formales, buscadores de la primera propiedad, y otros actores sociales de este rango, donde observamos la mayor dificultad.

No califican, en general, para aspirar a viviendas del tipo de planes subsidiados, pero por otro lado se han alejado con sus ingresos de la posibilidad de acceder a la vivienda, vía compra directa, prestamos, en forma mixta, etc. Esta quizás sea una de las tantas materias pendientes que como sociedad nos debemos; al menos como una opinión, porque un mayor acceso a la vivienda propia también tiende en parte, no en todo, a regular el mercado de los alquileres.

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